¿Qué es la división horizontal en una casa unifamiliar?
La división horizontal en una casa unifamiliar es una fórmula legal que permite convertir una vivienda de una sola unidad en dos o más entidades independientes, tanto jurídica como físicamente. Esta figura, regulada en España por la Ley de Propiedad Horizontal, es clave para quienes buscan repartir herencias, rentabilizar un inmueble, o incluso formalizar situaciones que ya existen de forma informal (por ejemplo, dos familias viviendo en diferentes plantas).
Aplicar la división horizontal en una casa que originalmente fue construida para ser una sola vivienda permite registrar legalmente cada parte como un inmueble independiente. Cada unidad resultante puede tener su propia escritura, su propio número catastral, sus contadores individuales, y hasta su hipoteca separada. Y esto, por supuesto, tiene un impacto profundo tanto en el valor de la propiedad como en las posibilidades de uso o venta.
En nuestro estudio de arquitectura, recibimos cada vez más consultas relacionadas con este procedimiento, especialmente en zonas de alta demanda como la Costa Blanca, donde muchos propietarios ven una oportunidad de optimizar el uso de su patrimonio o iniciar proyectos de inversión inmobiliaria.
¿Es posible aplicar la división horizontal a una vivienda unifamiliar?
La respuesta corta es sí, es posible aplicar la división horizontal a una vivienda unifamiliar, pero no en todos los casos. Para hacerlo legalmente, la vivienda debe cumplir ciertos requisitos urbanísticos y constructivos. No basta con dividir mentalmente o físicamente una casa: es necesario que cada nueva unidad resultante tenga condiciones de habitabilidad, accesos independientes, instalaciones separadas y que la normativa urbanística local lo permita.
En zonas como la Costa Blanca, donde es común encontrar casas grandes o chalets antiguos construidos en parcelas extensas, la posibilidad de dividir una vivienda unifamiliar resulta especialmente atractiva. Muchas de estas casas cuentan con plantas independientes, accesos desde la calle o incluso cocinas y baños separados. Sin embargo, esto no implica que sea viable legalizar esa situación sin un estudio previo detallado.
Motivos frecuentes para dividir una casa unifamiliar
La decisión de aplicar una división horizontal en una casa unifamiliar suele estar impulsada por necesidades prácticas o estratégicas. Estos son los motivos más comunes:
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Reparto de herencias: cuando varios herederos desean dividir la propiedad sin venderla.
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Venta parcial del inmueble: para monetizar una parte de la vivienda sin perder el uso total.
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Alquiler de una planta o sección: muy común en viviendas con sótano o planta alta independiente.
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Regularizar situaciones existentes: por ejemplo, viviendas que ya se usan como dúplex independientes.
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Proyectos de arquitectura enfocados en rentabilidad: inversión, uso turístico o alquiler residencial.
En todos estos casos, la figura de la división horizontal proporciona una base legal sólida que garantiza seguridad jurídica para propietarios y futuros compradores o inquilinos.
Requisitos legales para hacer una división horizontal en viviendas unifamiliares
Para llevar a cabo una división horizontal en España, es necesario cumplir con una serie de requisitos técnicos y jurídicos. Estos requisitos pueden variar según el municipio, pero en general se exige:
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Que cada unidad resultante disponga de acceso propio (puerta directa desde el exterior o desde un espacio común).
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Que cada nueva vivienda cumpla con los mínimos de habitabilidad y superficie útil.
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Que se elaboren los planos técnicos de división, realizados por un arquitecto colegiado.
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Obtener el informe de compatibilidad urbanística por parte del ayuntamiento.
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Que no exista prohibición expresa en las normas urbanísticas o en la escritura original.
Es importante señalar que algunos planes urbanísticos no permiten aumentar el número de unidades en una parcela determinada. Por eso, nuestro estudio siempre comienza este tipo de encargos con un análisis de viabilidad urbanística previo.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil
La Ley de Propiedad Horizontal, que regula el régimen jurídico de este tipo de divisiones, establece que una finca puede dividirse horizontalmente cuando se dan las condiciones para crear elementos privativos independientes.
Según el artículo 5 de dicha ley:
“El título puede ser otorgado por el propietario único del edificio (…) para configurar un régimen de propiedad por pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente.”
Por su parte, el Código Civil establece que los propietarios pueden disponer libremente de sus bienes, siempre que no contravengan leyes o derechos de terceros.
Este marco legal sirve como base para que, con los informes técnicos y licencias correspondientes, se pueda llevar a cabo una división horizontal en una vivienda unifamiliar de forma legal y segura.
Licencias municipales y permisos urbanísticos necesarios
Una parte clave del proceso es la tramitación administrativa ante el ayuntamiento. Esto incluye:
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Solicitud de informe urbanístico previo.
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Presentación del proyecto técnico de división.
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Pago de tasas urbanísticas.
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Obtención de la licencia de obra si se requieren reformas para adecuar la vivienda.
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Presentación del certificado final de obra (si corresponde).
El trámite puede variar según el municipio, especialmente en localidades de la Comunidad Valenciana y de la Costa Blanca, donde las normativas urbanas son específicas y algunas zonas están especialmente reguladas por su valor histórico o paisajístico.
El papel del arquitecto en una división horizontal de vivienda unifamiliar
El arquitecto es una figura esencial en este tipo de procesos. En nuestro estudio de arquitectura, nos encargamos de:
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Realizar los planos detallados del estado actual y del estado reformado.
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Verificar que las nuevas viviendas cumplan con la normativa de habitabilidad.
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Elaborar la memoria técnica justificativa de la división.
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Coordinar con técnicos municipales.
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Supervisar las obras si se requieren cambios físicos para cumplir con la legalidad.
Además, asesoramos al cliente en todo momento, desde la viabilidad urbanística inicial hasta la obtención del certificado final de división.
Ventajas de dividir horizontalmente una vivienda unifamiliar
Las ventajas son numerosas, especialmente cuando se lleva a cabo con una visión estratégica:
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Aumenta el valor del inmueble, ya que se convierte en dos propiedades registrables y vendibles por separado.
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Facilita la transmisión por herencia o donación.
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Permite alquilar una parte legalmente, incluso como alojamiento turístico.
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Mejora la fiscalidad, al poder aplicar regímenes distintos en cada unidad.
En zonas como Jávea, Denia o Moraira, en plena Costa Blanca, esta fórmula se ha convertido en una opción habitual para familias y pequeños inversores.
Limitaciones comunes: técnicas, legales y urbanísticas
No todo son ventajas. Existen limitaciones que pueden impedir o dificultar el proceso:
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Parcelas donde no se permite más de una vivienda por unidad de suelo.
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Inmuebles en régimen de protección patrimonial o situados en zonas con restricciones paisajísticas.
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Falta de acceso independiente o de instalaciones separadas (agua, luz, saneamiento).
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Impedimentos en la escritura original o en normativas urbanísticas antiguas.
Por eso es imprescindible consultar con profesionales antes de iniciar cualquier trámite. Una mala interpretación puede conllevar la denegación del expediente o incluso sanciones.
Impacto en la escritura y el registro de la propiedad
Una vez aprobada la división horizontal en una casa unifamiliar, es imprescindible modificar la escritura del inmueble. Esto se realiza a través de una nueva escritura notarial que recoja:
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El número de unidades independientes creadas.
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Los metros cuadrados privativos y comunes.
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La cuota de participación de cada nueva vivienda.
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Los linderos y accesos de cada unidad.
Después, esta escritura se presenta en el Registro de la Propiedad, donde se asignarán nuevas referencias catastrales y, si procede, nuevas direcciones postales. Desde ese momento, cada vivienda pasa a tener entidad legal propia.
Impuestos y repercusiones fiscales de dividir una vivienda
Como en cualquier operación jurídica que afecta a un bien inmueble, dividir horizontalmente una vivienda unifamiliar tiene implicaciones fiscales. Algunas de las más importantes son:
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Notaría y registro: gastos por la nueva escritura y su inscripción.
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Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): varía según la comunidad autónoma.
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IBI: se recalcula individualmente para cada vivienda.
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IRPF o plusvalía: si después de la división se vende alguna de las unidades, hay que tributar por ello.
En zonas turísticas de la Costa Blanca, donde muchas divisiones se hacen para alquilar, también hay que tener en cuenta las obligaciones fiscales derivadas del arrendamiento o del uso turístico, según el régimen que se aplique.
Tramitación paso a paso de una división horizontal
A continuación, te mostramos un resumen práctico del proceso para aplicar la división horizontal en una casa unifamiliar:
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Estudio de viabilidad urbanística por parte de un arquitecto.
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Elaboración del proyecto técnico con planos y memoria.
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Solicitud de informe urbanístico municipal.
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En caso necesario, solicitud de licencia de obra menor o mayor.
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Ejecución de las reformas para adaptar la vivienda.
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Certificado final de obra y habitabilidad por parte del arquitecto.
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Escritura notarial de división horizontal.
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Inscripción en el Registro de la Propiedad y cambio catastral.
¿Cuánto cuesta dividir horizontalmente una casa unifamiliar?
El coste de dividir horizontalmente una vivienda unifamiliar puede variar significativamente según múltiples factores: el municipio donde se ubica la casa, el estado actual del inmueble, la complejidad del proyecto técnico, la normativa urbanística local, y si es necesario realizar reformas o no.
Más allá de los trámites notariales y registros oficiales, hay que considerar también la intervención de técnicos como arquitectos, aparejadores o abogados especializados, especialmente si el inmueble presenta peculiaridades legales o constructivas. Además, cada ayuntamiento aplica sus propias tasas, lo que puede influir en el presupuesto final.
Por esta razón, siempre recomendamos solicitar un estudio personalizado, elaborado por un equipo profesional. En nuestro estudio de arquitectura, realizamos un análisis de viabilidad previo, para que cada cliente tenga una visión clara de los pasos a seguir y los costes asociados a su caso específico.
Este enfoque no solo evita sorpresas, sino que permite tomar decisiones con información verificada y ajustada a la realidad del proyecto.
Profesionales necesarios para llevar a cabo una división horizontal
Para que el proceso se realice correctamente, es fundamental contar con un equipo profesional que sepa coordinar los aspectos legales, técnicos y fiscales:
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Arquitecto: encargado del proyecto técnico y del cumplimiento normativo.
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Abogado urbanista: útil para interpretar normativas locales.
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Notario: redacta la nueva escritura de división horizontal.
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Técnico municipal o aparejador: si la obra requiere dirección facultativa.
Desde nuestro estudio de arquitectura, ofrecemos una coordinación integral de todos estos perfiles, para que el cliente no tenga que preocuparse por trámites ni documentación.
División horizontal en casas unifamiliares para alquilar por partes
Uno de los usos más habituales de esta figura es transformar una vivienda en dos o más apartamentos para alquiler residencial o turístico. Esto requiere cumplir ciertas condiciones:
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Entradas independientes.
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Licencias de ocupación para cada unidad.
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Contadores eléctricos y de agua por separado.
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Declaración de la actividad económica (si se alquila).
En lugares con alta demanda como la Costa Blanca, esto permite maximizar la rentabilidad de una propiedad manteniendo el control total sobre su gestión.
Casos reales de división horizontal en la Comunidad Valenciana
En los últimos años, hemos trabajado en numerosos proyectos de división horizontal en la Comunidad Valenciana, especialmente en zonas como:
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Jávea: transformación de chalets en dos apartamentos independientes.
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Benissa: casas de campo reconvertidas en viviendas rurales.
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Alicante ciudad: rehabilitación de viviendas de varias plantas para alquiler por pisos.
Cada proyecto parte de un análisis personalizado y se adapta al entorno urbano y legal. Las posibilidades son muchas, pero el enfoque debe ser técnico y profesional.
Opinión: ¿Merece la pena dividir tu casa? ¿Cómo puede ayudarte un estudio de arquitectura?
La división horizontal en una casa unifamiliar es una gran oportunidad cuando se realiza de forma legal, segura y planificada. Permite adaptar un inmueble a nuevas realidades, maximizar su valor, mejorar la gestión del patrimonio familiar o incluso obtener rentabilidad extra a través del alquiler.
En La Quinta Fachada Arquitectura, hemos acompañado a numerosos clientes a lo largo de este proceso, especialmente en la Costa Blanca y en otros municipios de la Comunidad Valenciana. Nuestra experiencia combina visión técnica, sensibilidad urbanística y eficiencia en la gestión del proyecto.
Si estás pensando en dividir tu vivienda, contáctanos. Estaremos encantados de ayudarte a darle una nueva vida a tu casa, respetando su esencia y potenciando su valor.
