En la Comunidad Valenciana y especialmente en zonas como la Costa Blanca, es común encontrar viviendas que han sido reformadas sin contar con los permisos necesarios. Ya sea por desconocimiento o por confiar en empresas que no informan correctamente, muchos propietarios se enfrentan a una misma pregunta: ¿cómo puedo legalizar una reforma ya hecha?

Aunque la situación puede parecer complicada, la buena noticia es que sí es posible legalizar una obra ejecutada sin licencia, siempre que se cumplan ciertos requisitos. Desde La Quinta Fachada Arquitectura, hemos ayudado a numerosos clientes a regularizar situaciones urbanísticas irregulares con éxito. En este artículo, te explicamos paso a paso cómo hacerlo, qué documentación se necesita y cuáles son los riesgos de no legalizar.

¿Qué se considera una reforma no legalizada?

Una reforma no legalizada es cualquier obra que se ha ejecutado sin haber obtenido previamente el permiso urbanístico obligatorio por parte del ayuntamiento. Puede tratarse de:

  • Una redistribución interior

  • Ampliación de superficie construida

  • Cierre de terrazas o porches

  • Cambio de uso (ej. de garaje a habitación)

  • Rehabilitación sin proyecto

  • Reformas estructurales sin licencia

Aunque el aspecto de la vivienda parezca impecable, si no hay un expediente abierto con su correspondiente licencia de obra o comunicación previa, esa actuación no está reconocida legalmente.

¿Por qué es importante legalizar una reforma ya hecha?

Regularizar una reforma no solo te ahorra problemas: protege tu inversión.
Las principales razones para legalizar son:

  • Evitar sanciones o multas urbanísticas

  • Poder vender o alquilar la vivienda sin obstáculos legales

  • Actualizar el Catastro y el Registro de la Propiedad

  • Acceder a subvenciones para eficiencia energética o rehabilitación

  • Garantizar la cobertura del seguro del hogar

  • Evitar conflictos con vecinos, la comunidad o el ayuntamiento

Muchas veces, la imposibilidad de registrar una ampliación o reforma acaba retrasando o bloqueando la venta de una vivienda.

¿Se puede legalizar cualquier reforma?

No siempre. Para poder legalizar una reforma ya hecha, deben cumplirse dos condiciones esenciales:

  1. Que la obra sea compatible con la normativa urbanística vigente.
    Es decir, que lo ejecutado sea legalizable hoy, aunque no lo fuera en el momento de construirlo.

  2. Que no haya prescrito el plazo de infracción urbanística.
    En la Comunidad Valenciana, el plazo general de prescripción es de cuatro años desde la finalización de la obra. Pasado ese tiempo, el ayuntamiento no puede sancionar ni obligar a derribar, pero la obra seguirá siendo ilegal si no se regulariza.

¿Cómo puedo legalizar una reforma ya hecha?

El procedimiento varía según la magnitud de la obra, pero en general, estos son los pasos a seguir:

1. Contactar con un arquitecto colegiado

El primer paso es que un profesional evalúe la obra, revise el planeamiento municipal vigente y determine si lo ejecutado puede legalizarse. En La Quinta Fachada, hacemos esta primera visita con un informe técnico básico.

2. Redactar el proyecto de legalización

Si la reforma es compatible con la normativa, se redacta un proyecto técnico de legalización, que se visará en el Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana.

Este proyecto incluye:

  • Memoria descriptiva

  • Planos de estado actual

  • Justificación urbanística

  • Certificados técnicos

3. Presentar el expediente en el ayuntamiento

Se entrega toda la documentación junto con una solicitud de licencia de legalización. En algunos municipios se exige también el pago de tasas e impuestos como si la obra aún no se hubiera iniciado (es decir, con carácter retroactivo).

4. Esperar resolución y registrar los cambios

Una vez el ayuntamiento aprueba la licencia, podrás inscribir la reforma en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, actualizando así la realidad jurídica y fiscal de la vivienda.

¿Qué pasa si no legalizo una reforma antigua?

Aunque hayan pasado los cuatro años de prescripción y el ayuntamiento ya no pueda sancionarte, una reforma no legalizada sigue generando problemas:

  • No podrás vender legalmente la propiedad sin declarar las diferencias

  • El notario o el banco pueden exigir la legalización para tramitar una hipoteca

  • No podrás acceder a ayudas públicas para rehabilitación o eficiencia energética

  • Las aseguradoras podrían negarse a cubrir daños en zonas no declaradas

  • En caso de inspección, te verás obligado a justificar el estado del inmueble

Reformas típicas sin legalizar en la Costa Blanca

En nuestro día a día como estudio de arquitectura en la Costa Blanca, encontramos muchos casos similares:

  • Ampliaciones en villas antiguas sin licencia

  • Porches o terrazas cerradas con cristal

  • Sótanos transformados en vivienda sin declarar

  • Reformas estructurales en casas de pueblo

  • Cambios de uso no registrados en el Catastro

Legalizar estos casos es posible, pero cuanto antes se actúe, más sencillo es.

Más vale regularizar a tiempo

Si tienes una vivienda reformada sin licencia en Dénia, Jávea, Benissa, Moraira, Ondara o cualquier zona de la Comunidad Valenciana, te recomendamos no esperar más. Regularizar es posible, siempre que se actúe con conocimiento y de la mano de profesionales.

En La Quinta Fachada Arquitectura, contamos con experiencia en la redacción de proyectos de legalización, tramitación con ayuntamientos y actualización de documentación técnica y registral.

Porque una reforma bien hecha no solo debe verse bien: debe estar bien documentada y legalizada.

¿Necesitas legalizar una reforma ya hecha?

Estaremos encantados de ayudarte a regularizar tu situación con soluciones claras, personalizadas y seguras.

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