Es bastante común en la Comunidad Valenciana encontrarse con viviendas que han sido reformadas sin haber seguido el procedimiento administrativo correcto. Ya sea por desconocimiento, por urgencia o por confiar en que “no pasará nada”, muchas obras se ejecutan sin licencia ni declaración en el catastro ni en el Registro de la Propiedad. Esto puede generar problemas al vender, hipotecar o heredar la vivienda.
En este artículo te explicamos cómo legalizar una reforma ya hecha en Dénia o Jávea, qué pasos debes seguir y qué recomendaciones tener en cuenta para evitar complicaciones legales o sanciones.
¿Cuándo es necesario legalizar una reforma?
Debes regularizar cualquier actuación que haya modificado la vivienda original y no figure en su documentación oficial. Por ejemplo:
- Ampliaciones de superficie (una nueva planta, porche cerrado, etc.)
- Cambios de distribución interior
- Obras que afecten a la fachada o la cubierta
- Reformas estructurales (refuerzo de forjados, muros, etc.)
- Cambios de uso (de garaje a vivienda, de almacén a apartamento…)
- Piscinas construidas sin permiso
Aunque haya pasado tiempo y el ayuntamiento no haya sancionado, eso no significa que esté legalizado. Si no está declarado ni inscrito, sigue siendo una obra irregular.
Cómo legalizar una reforma ya hecha paso a paso
1. Comprobación del estado actual de la vivienda
Lo primero es comparar el estado real de la vivienda con su ficha catastral, la licencia original de obras (si existe) y la inscripción registral. Un arquitecto puede ayudarte a detectar qué partes no están regularizadas.
2. Redacción de un Certificado de Antigüedad
En muchos casos, si han pasado más de 4 años desde la finalización de la reforma (y no se trata de suelo protegido), la infracción ya ha prescrito. Entonces, puede presentarse un certificado técnico de antigüedad que acredite cuándo se hicieron las obras.
Este documento debe estar firmado por un arquitecto o arquitecto técnico, e irá acompañado de fotografías, planos, recibos, testimonios, etc.
3. Proyecto de legalización
Si la reforma afecta a elementos estructurales, fachadas o implica ampliación de volumen, el ayuntamiento puede requerir un proyecto de legalización. Este documento debe estar visado por el colegio profesional y elaborado por un técnico competente.
Se incluye una memoria descriptiva, planos del estado actual, cumplimiento de normativa urbanística y propuesta de regularización.
4. Solicitud de licencia de legalización al Ayuntamiento
Con el certificado de antigüedad o el proyecto (según el caso), se solicita una licencia de legalización ante el Ayuntamiento de Dénia o Jávea.
Este trámite es similar al de una licencia de obra convencional: hay que abonar tasas municipales y, en su caso, una sanción por haber ejecutado las obras sin permiso.
5. Actualización del catastro y el Registro de la Propiedad
Una vez obtenida la licencia de legalización, hay que actualizar los datos del catastro para que reflejen la superficie y uso reales.
Posteriormente, si se desea, se puede inscribir la vivienda actualizada en el Registro de la Propiedad, lo que da seguridad jurídica y facilita cualquier operación futura (venta, herencia, hipoteca…).
Recomendaciones clave para legalizar reformas en Jávea o Dénia
Desde La Quinta Fachada te damos estos consejos si te encuentras en esta situación:
- No esperes a regularizar. Cuanto más se retrase, más difícil puede ser demostrar la antigüedad o adecuar la reforma a la normativa actual.
- Acude a un técnico local con experiencia en los ayuntamientos de Dénia y Jávea. Cada municipio tiene sus propios criterios y documentación.
- Revisa si hay algún expediente urbanístico abierto en tu ayuntamiento. Puede afectar al procedimiento.
- Si la reforma fue en suelo rústico o protegido, los requisitos pueden ser distintos. Conviene consultar el planeamiento vigente.
- Aunque sea legalizable, puede implicar costes por sanciones, tasas o impuestos. Infórmate bien antes de iniciar el proceso.
¿Qué pasa si no legalizo una reforma ya hecha?
- No podrás vender ni hipotecar fácilmente la vivienda, ya que lo que no está inscrito “no existe” jurídicamente.
- Puedes enfrentarte a multas o requerimientos si el Ayuntamiento detecta la irregularidad.
- En caso de herencia, los herederos tendrán más problemas para regularizar la situación.
- Si deseas hacer una nueva reforma, el Ayuntamiento puede exigir que legalices todo lo anterior.
Preguntas frecuentes sobre la legalización de reformas en Jávea y Dénia
¿Puedo legalizar una reforma si no tengo facturas o planos?
Sí, siempre que se pueda acreditar la antigüedad por otros medios: fotografías con fecha, recibos de materiales, testimonios, certificados técnicos, etc.
¿Cuánto cuesta legalizar una reforma ya hecha?
Depende del tipo de reforma, los honorarios técnicos y las tasas municipales. Como referencia:
- Certificado de antigüedad: desde 400 €
- Proyecto de legalización completo: desde 1.200 €
- Tasas municipales y sanciones: varían según cada caso
¿Cuánto tarda el proceso?
Entre 1 y 3 meses, dependiendo de la rapidez del ayuntamiento y la documentación disponible. En reformas complejas, puede alargarse más.
¿Y si la obra no se puede legalizar?
En ese caso, el Ayuntamiento puede exigir su demolición. También puede no autorizar nuevas licencias hasta que se regularice la situación. Por eso es importante consultar con un arquitecto antes de iniciar cualquier reforma sin licencia.
Regulariza tu reforma con ayuda técnica
Legalizar una reforma ya hecha en Dénia o Jávea es posible si se siguen los pasos adecuados y se cuenta con apoyo técnico. Puede parecer un trámite engorroso, pero aporta tranquilidad jurídica, facilita trámites futuros y evita sanciones.
En La Quinta Fachada te acompañamos en todo el proceso: desde el análisis técnico hasta la tramitación municipal. Si tienes dudas sobre la situación legal de tu vivienda, contacta con nosotros. Nos encargamos de que todo esté en orden.
