Due Diligence técnica: Auditoría inmobiliaria antes de comprar

En el mercado inmobiliario residencial de la Costa Blanca y Valencia, la intervención de un abogado o asesor financiero durante el proceso de compraventa garantiza la regularidad contractual y registral, pero deja al descubierto el aspecto más crítico del activo: su realidad física, estructural y de conformidad técnica urbanística. Una vivienda puede figurar sin cargas hipotecarias en el Registro de la Propiedad y, simultáneamente, albergar ampliaciones ilegales no consolidables, patologías estructurales graves o expedientes de infracción urbanística abiertos en el ayuntamiento. En La Quinta Fachada realizamos auditorías de Due Diligence técnica e inmobiliaria para certificar la viabilidad técnica antes de formalizar el contrato de arras.

1. Comprobación de la legalidad urbanística: El Certificado de Infracción

Uno de los mayores riesgos al adquirir chalets independientes radica en las obras ejecutadas sin la preceptiva licencia municipal de obra mayor: cerramientos de porches, sótanos excavados a posteriori, casetas de invitados o piscinas construidas invadiendo retranqueos obligatorios.

• Certificado Municipal de No Infracción Urbanística: Documento emitido por el área de urbanismo del consistorio local que acredita la ausencia de órdenes de demolición o expedientes sancionadores abiertos.
• Prescripción de infracciones urbanísticas: En la Comunidad Valenciana, las infracciones urbanísticas graves prescriben con carácter general a los 15 años (según la fecha de ejecución y la ley aplicable en ese momento). Sin embargo, las construcciones ilegales ejecutadas en suelo no urbanizable protegido o en servidumbre de protección de Costas no prescriben jamás, facultando a la administración para ordenar su demolición forzosa con cargo al nuevo propietario.
• Licencia de Ocupación / Cédula de Habitabilidad: Comprobación de la vigencia de la Licencia de Primera o Segunda Ocupación, documento indispensable para subrogar o dar de alta los suministros definitivos de agua potable y electricidad.

2. Discrepancias entre Catastro, Registro de la Propiedad y Realidad Física

En fincas residenciales de cierta antigüedad es habitual que coexistan tres superficies completamente diferentes: la que figura en la escritura notarial, la inscrita en la Sede Electrónica del Catastro y los metros cuadrados reales medidos con distanciómetro láser sobre el terreno:

1. Exceso o defecto de cabida: Si la superficie real de la parcela difiere en más de un 10% respecto a la cabida registral, se requiere tramitar un expediente de subsanación de discrepancias mediante levantamiento topográfico georreferenciado (formato GML) visado conforme a la Ley Hipotecaria 13/2015.
2. Metros no declarados: Comprar metros cuadrados no escriturados impide utilizarlos como garantía hipotecaria ante entidades bancarias y expone al comprador al pago de liquidaciones complementarias del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) con recargos de regularización catastral.

3. Inspección técnica de patologías estructurales e instalaciones

La inspección ocular realizada durante una auditoría arquitectónica trasciende el estado cosmético de la vivienda. Como arquitectos en Altea, Jávea o Valencia, aplicamos protocolos de diagnosis instrumental no destructiva:

3.1. Estado de la estructura portante

Detección de grietas estructurales a 45 grados en muros y dinteles indicativas de asientos diferenciales en la cimentación; flechas excesivas en forjados de hormigón; evaluación de armaduras oxidadas por ataque salino en zonas de costa y verificación de la solidez en muros de contención de parcelas en desnivel.

3.2. Humedades y estanqueidad de la envolvente

Uso de higrómetros de carburo y cámaras termográficas para localizar filtraciones de agua ocultas en cubiertas planas, condensaciones intersticiales en puentes térmicos y presencia de humedades por capilaridad procedentes del terreno que degradan los revestimientos inferiores.

3.3. Rendimiento de las redes de instalaciones

Auditoría de cuadros eléctricos, comprobación de tomas de tierra, dimensionamiento de calderas o sistemas de aerotermia y verificación del trazado de saneamiento para descartar acometidas no homologadas o fosas sépticas fuera de normativa.

4. Check-list de Due Diligence Técnica Inmobiliaria

Área de Inspección	Documento / Prueba Requerida	Riesgo Detectable
Disciplina urbanística	Certificado municipal de no infracción	Órdenes de demolición de ampliaciones o sanciones económicas activas
Habitabilidad	Licencia de Segunda Ocupación municipal	Imposibilidad de contratar suministros básicos de agua y electricidad
Geometría y linderos	Levantamiento topográfico georreferenciado GML	Invasión de parcelas colindantes o pérdidas de superficie útil
Salud estructural	Inspección con termografía y esclerometría	Aluminosis, asentamientos de terreno, corrosión de forjados
Redes de servicio	Certificados de boletín eléctrico y agua	Instalaciones obsoletas que exigen recableado integral según REBT

5. Preguntas frecuentes sobre Due Diligence Técnica (FAQ)